TVA immobilière au Luxembourg : 3% vs 17%, qui paie quoi ?

La TVA immobilière est un sujet complexe au Luxembourg, avec deux taux très différents : 3% et 17%. Cette différence a un impact significatif sur le marché et influence les décisions des acheteurs entre neuf et ancien.

Les deux régimes de TVA

TVA à 17% : le taux normal

S'applique par défaut à :

La construction et les travaux de rénovation
Les ventes de biens neufs par des professionnels
Les prestations liées à l'immobilier (architecte, etc.)

TVA à 3% : le taux super-réduit

Conditions d'application :

Création, rénovation ou transformation d'un logement
Destiné à usage d'habitation principale
Propriétaire = personne physique (pas société)
Logement au Luxembourg
Application plafonnée à 50 000 € de TVA récupérée

Qui bénéficie de la TVA à 3% ?

La TVA réduite profite à :

Acheteurs de VEFA : Acheter sur plan avec TVA à 3% au lieu de 17%
Constructeurs particuliers : Faire construire sa maison
Propriétaires rénovateurs : Travaux de rénovation

Impact financier concret

Exemple d'achat VEFA à 600 000 € :

TVA à 17% : 600 000 € (prix TTC inclut ~87 000 € de TVA)
TVA à 3% : Économie d'environ 50 000 € (plafond)
Prix effectif avec TVA réduite : ~550 000 €

L'ancien et la TVA

Pour les biens anciens :

Pas de TVA sur la vente entre particuliers
Droits d'enregistrement de 7% à la place
Bëllegen Akt peut réduire/annuler ces droits
Travaux de rénovation peuvent bénéficier du 3%

Impact pour les vendeurs de biens anciens

La TVA à 3% sur le neuf crée une concurrence pour votre bien :

Avantage prix du neuf : L'économie de TVA rend le neuf plus compétitif
Comparaison acheteur : 600 000 € ancien vs 550 000 € neuf (après réduction TVA)
Vos atouts : Disponibilité immédiate, emplacement établi, charme

Évolutions récentes et à venir

Le régime TVA a évolué :

Maintien du taux super-réduit à 3%
Plafond de récupération maintenu à 50 000 €
Conditions de résidence principale renforcées
Contrôles plus stricts sur l'éligibilité

Conseil pour vendeurs

Face à la concurrence du neuf avec TVA réduite, positionnez votre bien sur ses avantages uniques : localisation, caractère, pas d'attente, quartier établi. Un prix bien ajusté compensera l'avantage fiscal du neuf.